“现在的(de)房地产很难(nán)再出现像过去(qù)十年(nián)的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业(y知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗è)绩，还是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标(biāo)的公(gōng)司出(chū)现爆(bào)雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景的(de)、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的(de)主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销售。但今年新(xīn)房的(de)销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般(bān)。再(zài)关(guān)注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国(guó)企背景的房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所以整个(gè)行业(yè)出(chū)现(xiàn)了(le)一个很(hěn)明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股价大多(duō)表(biǎo)现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不(bù)是行业内最高(gāo)的；融(róng)资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这(zhè)些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在(zài)国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武夷(yí)等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上(shàng)完全(quán)健(jiàn)康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一(yī)。与此同(tóng)时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身储(chǔ)备了(le)很多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业的(de)影子。虽(suī)然(rán)说，见到机(jī)会(huì)时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得(dé)太快(kuài)，但未(wèi)来的(de)两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那(nà)么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净(jìng)负债率持(chí)续(xù)居(jū)高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略(lüè)的(de)同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看(kàn)国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回(huí)报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自(zì)身的(de)基本(běn)面表现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年(nián)时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较(jiào)强的(de)增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、4知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗0.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的(de)土储补(bǔ)充同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机(jī)构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于(yú)5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗)业链布局(jú)重(zhòng)点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料(liào)端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来(lái)越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对(duì)看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前(qián)者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例(lì)，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工银(yín)瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是(shì)价(jià)值(zhí)派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公(gōng)司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的(de)情(qíng)有独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十大流(liú)通股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到(dào)提价(jià)难(nán)度是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它(tā)的定(dìng)位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

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