文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银马云移民到哪国籍行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chén马云移民到哪国籍g)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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