导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(ch精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字āo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字