导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。五的大写是什么trong>

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)五的大写是什么示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。