万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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