导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(长征有多长公里 红军长征一共用了几年hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。长征有多长公里 红军长征一共用了几年其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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