万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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