万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部6有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语4％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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