近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募R压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用EITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用