文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支gta5怎么切换角色付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)gta5怎么切换角色极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)gta5怎么切换角色先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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