5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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