近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人magedata title="8209108421682172698000">

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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