OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REI雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间T以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一(yī)雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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