“现(xiàn)在的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重(zhòng)要(yào)参考

　　那么(me)如何(hé)寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现(xiàn)了一(yī)个很明显的(de)分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民(mín)营(yíng)房企股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我们(men)看重的一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国(guó)央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国(guó)央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企<1分钟前刚刚哪里发生了地震/strong>

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得(dé)注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的(de)资(zī)金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于(yú)激进(jìn)的(de)扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了(le)快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于(yú)它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半(bàn)在(zài)一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和二(èr)线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的(de)复苏(sū)速度(dù)并没有(yǒu)那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公司(sī)净负(fù)债(zhài)率提(tí)高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高(gāo)不(bù)下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如国(guó)央企的融资(zī)成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就(jiù)具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好国(guó)央企，但(dàn)这(zhè)也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐(lài)，和其自(zì)身的(de)基(jī)本面表现(xiàn)存(cún)在(zài)一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是(shì)实(shí)现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(1分钟前刚刚哪里发生了地震yè)链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游(yóu)环节(jié)，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器(qì)、物业(yè)管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环(huán)节(jié)与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致(zhì)上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的(de)家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为居(jū)民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随(suí1分钟前刚刚哪里发生了地震)着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的(de)行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的(de)统(tǒng)计，目(mù)前暂居前(qián)两位(wèi)的都(dōu)是来(lái)自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的(de)基(jī)础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有(yǒu)品牌(pái)。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的(de)两只基金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报(bào)中他(tā)管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公募(mù)基金经理举(jǔ)例(lì)分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还(hái)能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人员成本(běn)的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那(nà)么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高(gāo)，这(zhè)跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。