导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，嗤笑的意思另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎ嗤笑的意思o)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。嗤笑的意思

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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