OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(c怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味héng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(y怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味ī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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