饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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