导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么