“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标的转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资(zī)金(jīn)来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新(xīn)房的销售(shòu)情况(kuàng)相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有国企背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企，民营房企相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的(de)房企(qǐ)在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国(guó)资(zī)背景的(de)民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平(píng)；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产(c2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪hǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明(míng)显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在一线城(chéng)市(shì)进(jìn)行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的(de)特点。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的(de)影子。虽然(rán)说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来(lái)看国(guó)央企与民营房企，但在各(gè)维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民(mín)营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的(de)十大流(liú)通股东中新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利(lì)润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭(háng)拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来(lái)多家机(jī)构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端(duān)息息(xī)相关(guān)，新盘(pán)开工不(bù)足(zú)导(dǎo)致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新(xīn)的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基(jī2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪)金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位(wèi)的(de)都(dōu)是来(lái)自家(jiā)纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收(shōu)七根阳线的(de)基(jī)础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵(líng)动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的(de)产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似(shì)乎(hū)对(duì)于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来(lái)越被(bèi)机构所青(qīng)睐(lài)，不(bù)过这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利(lì)的(de)行业(yè)，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业(yè)公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪