OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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