文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加(j哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季iā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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