万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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