近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗)额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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