5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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