导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020ong>

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。