一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房(fáng)指导价的(de)消息在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息(xī)为什么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其(qí)次深(shēn)圳(zhèn)几乎是最(zuì)后一(yī)个还(hái)在“认(rèn)真”实施(shī)这(zhè)条政策(cè)的城市，最后深圳是房(fáng)价(jià)前三(sān)的核心城市(shì)。所以，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士指出，深圳二手房指导价(jià)如果取消，首先有利(lì)于深(shēn)圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖，然后二手房回暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正式结(jié)束。传(chuán)言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核(hé)定房价以网签(qiān)备案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方文件。据证券时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到(dào)正式通知，目前仍(réng)按参考价(jià)办(bàn)理按揭”。所以还需要(yào)持(chí)续的(de)关(guān)注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研究(jiū)总监严(yán)跃(yuè)进认为，本次政策大概率为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银行贷(dài)款等领域按照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些事情(qíng)，是不(bù)用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二手房指(zhǐ)导价横空出(chū)世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全(quán)市3595个小区(qū)的参(cān)考价，很(hěn)多(duō)南山、福田、宝安中心(xīn)区(qū)的高价盘，直接按照当时的市场(chǎng)价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照(zhào)指(zhǐ)导价(jià)来(lái)计算首(shǒu)付、发放贷(dài)款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市(shì)场价1000万(wàn)的(de)房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部(bù)分，实(shí)际(jì)首付去到了510万(wàn)，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于(yú)强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳(zhèn)推(tuī)行二手房(fáng)参考(kǎo)价以(yǐ)后(hòu)，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事实也(yě)确实(shí)证明了(le)，这(zhè)条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根据安(ān)居客的(de)统(tǒng)计(jì)，实施二手房指导(dǎo)价的10个城市(苹果x多重shì)，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个(gè)大(dà)中(zhōng)城(chéng)市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他(tā)的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩(suō)水近(jìn)八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房(fáng)指导价(jià)发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近(jìn)参考价的(de)房源占比大(dà)幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手房(fáng)成交TOP10小区(qū)中，过(guò)半成交价(jià)低(dī)于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆买(mǎi)了(le)2苹果x多重套华(huá)润(rùn)城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌(diē)至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和(hé)持有成本，差(chà)不多亏损超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一(yī)大批(pī)人(rén)这两年感(gǎn)受(shòu)到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下(xià)多年(nián)新低，学区房(fáng)神话不再(zài)，房产中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房指导价的城市陆陆(lù)续续(xù)低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山(shān)区试点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变动情(qíng)况(kuàng)来(lái)看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去(qù)年依然是(shì)下降的(de)。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市(shì)价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上(shàng)面可能(néng)更急(jí)。3月份，两(liǎng)部(bù)门(mén)联合发文，全面(miàn)推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实施，这(zhè)是(shì)一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建部(bù)部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理(lǐ)解(jiě)一(yī)下这两(liǎng)个词(cí)，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面(miàn)不(bù)就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住(zhù)，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策，还(hái)有一大波(bō)正在路上...

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