饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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