文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实(s空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗hí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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