导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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