万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思rong>

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

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　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？