5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒ打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人u)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(y打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人ào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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