5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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