文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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