万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源merry什么意思 merry是彩虹社的吗(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元merry什么意思 merry是彩虹社的吗化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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