万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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