“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和投资(zī)者的(de)关注(zhù)度从板块(kuài)向单(dān)个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的(de)国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房(fáng)地产的(de)开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本(běn)市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没(méi)有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业的成本(běn)优势(shì)，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率(lǜ)）是(s谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么hì)不是行(xíng)业内的(de)最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是(shì)行业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否是(shì)行业(yè)内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是(shì)我们看重(zhòng)的(de)一(yī)家(jiā)房企的(de)综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的(de)房企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍是(shì)少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于激(jī)进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点。一方面(miàn)，在(zài)于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩张是(shì)有节(jié)制(zhì)地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间(jiān)扩(kuò)张的民营企业(yè)的(de)影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快(kuài)，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一(yī)家房(fáng)企的扩张速(sù)度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房企的(de)净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如(rú)果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)在践行较积(jī)极(jí)的拿(ná)地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的扩张速(sù)度(dù)与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流(liú)通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回(h谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么uí)报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的(de)房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产行业在(zài)进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充分说(shuō)明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关(guān)的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的(de)两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发(fā)安(ān)宏回报(bào)均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)，其也成(chéng)为(wèi)他的(de)独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大多在香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希(xī)望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期还(hái)能做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一(yī)开始(shǐ)是(shì)挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能(néng)在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的(de)服(fú)务(wù)是有关系(xì)的。”他(tā)进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么