近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思