5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均(jūn)诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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