OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经(jīn国民党任公是指谁，任公指的是什么g)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人国民党任公是指谁，任公指的是什么(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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