近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(l圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式èi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指(圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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