饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(m乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jī乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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