万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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