导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xià触动的意思解释，颇受触动的意思n)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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