饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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