5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思