近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募R拙荆是什么意思，拙荆是什么意思EITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公(gōn拙荆是什么意思，拙荆是什么意思g)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，拙荆是什么意思，拙荆是什么意思剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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