OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xī筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思n)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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