导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(mě柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹i)国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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