文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套(tà五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力o)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dò五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力ng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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