饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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